Новости Иссык-Куля
Объективная газета
№05, 26.07.08-ж.





Ниже ценового дна
В Казахстане существует вероятность обвала рынка жилья
Только за последний месяц его стоимость на вторичном рынке г. Алматы снизилась на
20 %. Однако представители рынка продолжают утверждать, что причин для дальнейшего снижения цен нет.
"Угроза обвала рынка жилья в Казахстане существует. Реальные денежные доходы населения сокращаются, уровень безработицы и инфляция растут, что уже привело к возврату жилья банкам, приобретенного гражданами в рамках ипотечного кредитования", - сообщила главный научный сотрудник Казахстанского института стратегических исследований (КИСИ) при главе государства Гульнур Рахматуллина. Более того, эксперт не исключает, что в этих условиях неплатежеспособность населения "может стать массовой". В последнее время граждане республики в условиях кризисных явлений в финансовой сфере, снижения цен на вторичном рынке жилья отказываются расплачиваться за взятые ипотечные кредиты и отдают банкам оформленные под залог приобретенные квартиры. В свою очередь банки вынуждены реализовывать полученные таким образом квартиры на вторичном рынке, и зачастую это делается второпях, по ценам, ниже рыночных, поскольку реализация квартир не является компетенцией банков. Некоторые эксперты утверждают, что сейчас в республике порядка 100 тыс. таких проблемных квартир, и если произойдет их одновременный массовый "выброс" на рынок жилья, то он обрушится, а вместе с ним рухнет и экономика. По данным госагентства по статистике, в Казахстане цены на первичном рынке жилья в июне этого года снизились на 0,5%, а на вторичном - на 3,6%.
В результате просмотра объявлений в газетах "Крыша", "Недвижимость без посредников", "Из рук в руки" аналитиками газеты "Мегаполис" было выявлено, что в среднем стоимость 1 кв. м жилой недвижимости на рынке вторичного жилья г. Алматы в июле снизилась на 20 % по сравнению с прошлым месяцем, на первичном рынке жилья цены остались прежними. Как выяснилось в ходе телефонного разговора с продавцами, они готовы поторговаться и снизить указанную в объявлении цену еще на 5-7 %.
Однако президент Казахстанской федерации недвижимости, а также агентства недвижимости "Аладин" Александр Ким продолжает утверждать, что дальнейшего снижения цен не будет. Он отметил, что сегодня уже появляются очнувшиеся от финансового кризиса покупатели, но их пристальное внимание переместилось с рынка первичного жилья на "вторичку". "Это происходит потому, что сегодня нет гарантии того, что проекты строительных компаний будут доведены до конца, иначе говоря, есть опасность того, что дом могут не построить. Наблюдается обострение ситуации с дольщиками, и люди предпочитают иметь синицу в руках, а не журавля в небе, потому отдают предпочтение вторичному жилью, - поясняет он, - сейчас цены на вторичную жилую недвижимость вполне адекватные. Конечно, они могут понизиться или повыситься на 5%, но не больше". Президент "Корпорации ВЕК" Аскар Бегалиев также считает, что цены на жильё не упадут: "Во-первых, сохраняется потребность в новых площадях, поскольку за последние десять лет объем жилья не изменился. Но если в 1998 г. на одного жителя приходилось 19,6 кв. м, то теперь примерно 18 кв. м. Это связано, с тем, что возведение новых домов производится на месте снесенных старых. А во-вторых, официально за этот период население Алматы увеличилось с 1130 тыс. человек до 1335 тыс. человек". Однако президент корпорации "ВЕК" не учитывает резкое снижение платежеспособности. Ведь уже сейчас большая часть квартир в новостройках пустует. По данным госстатистики, с января по май 2008 года в г. Алматы физический объем строительных работ составил около 680 тыс. кв. м, объем введенной в эксплуатацию недвижимости - 326 тыс. кв. м.
Конечно, строительные компании имеют объективные причины для того, чтобы не опускать цену. "Помимо инфляции, это высокие цены на землю, рост цен на строительные материалы, а также удорожание рабочей силы. В период с декабря 2007 г. по май 2008 г. цены на основные строительные материалы выросли в среднем на 60-80%. Так стоимость арматуры составила 170 000 тенге за тонну, стоимость цемента - 24 000 тенге за тонну. Приведу в пример наш новый жилой комплекс "Науаи". Себестоимость квадратного метра продаваемой площади составляет 2869 долл. США. Мы не можем ее снизить. Наоборот, стоимость квадратного метра может увеличиваться, если не будет продаж. Поскольку в себестоимость жилья включен банковский процент, и чем дольше срок реализации, тем больше сумма выплат по кредиту", - поясняет Аскар Бегалиев.
С ним согласна и директор по связям с общественностью АО "MAG" Юлия Логунова: "Надо помнить, что существует себестоимость производства, которая на данный момент не снижается, а, наоборот, растет, что, в свою очередь, создаёт предпосылки не к снижению, а, наоборот, к будущему росту цен на первичном рынке недвижимости. Кроме того, принятие известных поправок в Закон "О долевом -участии" также может создать предпосылки для будущего удорожания квадратного метра". Тем не менее Аслександр Ким признает, что многие строительные компании сегодня находятся на грани разорения.
Римма ИВАХНИКОВА,
газета "Мегаполис".




  Почем гектар Родины?

Участились случаи самоубийств среди казахских заёмщиков
В начале прошлого года казахские бизнесмены, понабрав ипотечных кредитов в своих банках, стали выкупать земли. Каждый второй казах стал строителем. Когда все участки в Казахстане были выкуплены, многие "застройщики" ринулись в Кыргызстан, покупать земли соседей по низким ценам через подставных лиц. Но вот пришло время Казахстану со 100-миллиардным внешним долгом платить по счетам, и грандиозный банковский кризис подкосил многих горе-бизнесменов. Участились случаи самоубийств среди казахских заёмщиков. Лет пять их экономика не будет активно развиваться, пока будут идти выплаты по кредитам. Но действия казахов не остались бесследными для Кыргызстана. И главным образом, "казахский след" отчётливо виден в высоких ценах на недвижимость.

Ситуация с ценами на недвижимость на данный момент остаётся сложной. Владельцы недвижимости в течение всего 2007 года экспериментировали с ценами, бесконечно повышая её. Но в то время, в основном казахский покупатель, был готов платить любую цену и шёл на поводу у продавцов. В связи с этим, в начале 2007 года цена за 1 сотку в пригородах Бишкека составляла $500-800, а на северном берегу Иссык-Куля - от $1.5 тыс. Но к концу года цены стали расти с огромной скоростью и достигли в пригородах столицы - $6-7 тыс. за сотку, весной 2008-го - уже 12-16 тыс. А северный берег Ысык-Куля в сёлах Тамчы, Чок-Тал, Кош-Кол, Темировка, в общем в промежутке между г. Балыкчы и г. Чолпон-Ата стал стоить уже $3.5 тыс. за сотку.
Как только владельцы земель вблизи столицы и на северном берегу озера устроили своеобразный аукцион, взметая цены до небес, казахи, и прочие охотники до нашей Родины, переключили своё внимание на южную часть Чуйской области, в такие сёла, как Кок-Джар, Байтик, Воронцовка, Орто-Сай, Ала-Арча. Земля сельскохозяйственного назначения в этих сёлах стала стоить от 5 до 25 тыс. $ за гектар. Многие земли уже выкуплены. Местное население утверждает, что в основном земли вокруг этих сёл принадлежат бывшим и действующим крупным чиновникам, сотрудникам МВД и прокуратуры. А верх села Байтик якобы выкуплен корейскими дельцами, через подставных лиц, намеренными построить там элитные посёлки по типу "Ала-Арча-2".
Стоит заметить, что казахи обошли вниманием сельскохозяйственные земли в Беловодске, Кара-Балте и Сокулуке. Там 1 гектар стоит сейчас 500-700 сомов. Ну а земли вокруг аэропорта "Манас" уже давно не выставляются на продажу гектарами.
А на Ысык-Куле популярностью у казахов стал пользоваться южный берег. В результате чего цены на южном берегу перевалили за 1.5 тысячи долларов за сотку. И такой уровень цен сохраняется до сегодняшнего дня. Особенно рядом с сёлами Бокомбай, Оргочор, Тосор, Тамга, Барскоон.
Что касается квартир, то с 2006 до весны 2008 стоимость однокомнатных квартир в Бишкеке перевалила за $40-70 тыс., а двух-трёхкомнатных - от $80 до 200 тыс.. Правда, уже сейчас, в июле 2008-го, цены на двухкомнатные квартиры спустились до $40-36 тыс.. Такой резкий спад цен на недвижимость объясняется казахстанским банковским кризисом.
Если проанализировать ситуацию и взглянуть на неё не глазами коммерсанта, готового продать собственную мать, а с точки зрения национального интереса, то можно сделать следующий вывод. Казахи, в стремлении инвестировать в недвижимость, уверенные в незыблемости своей финансовой системы, за широкой спиной Н. Назарбаева, тем, что платили любую цену, какую бы не просили кыргызские владельцы недвижимости, перекрыли возможность кыргызским гражданам приобретать эту самую недвижимость, подняв цены выше разумного потолка. Наши дома стали стоить дороже, чем в Нью-Йорке, Москве, Дубаях, Кипре, Куала-Лумпуре и даже Токио. В упомянутых столицах мира двухкомнатную квартиру можно купить и за $60 тыс. В итоге, это вносит свой вклад в развитие социальной напряжённости. Ведь средний кыргыз почти потерял возможность приобретать недвижимость.
Теперь, если взять на себя смелость и сделать прогноз на развитие ситуации вокруг цен на недвижимость, то можно утверждать, что благодаря казахскому кризису, который, по разным прогнозам, может продлиться до четырёх лет, до 2012 года, разумная цена станет существенно ниже, чем сейчас. На побережье Ысык-Куля земли будут продаваться по цене - около $500-700 за сотку под строительство, а в пригородах Бишкека максимум - $5-6 тыс. за гектар земли сельскохозяйственного назначения. Цены же на квартиры 1-2-3-х комнатные установятся в пределах от $36 до 120 тыс. Так что те владельцы недвижимости, которые планировали продать свое имущество, должны поторопиться это сделать. Иначе через пару лет им придётся продавать её по очень низкой цене.
Искендер ШАРШЕЕВ,
бизнес-аналитик.
P.S.: У вас есть комментарий к материалу? Пришлите свой отзыв по e-mail: ajr23@mail.ru.




Казахские банки возобновили ипотеку,
но на кабальных условиях
CA-NEWS (KZ). Как сообщает алма-атинская газета "Караван", банки Казахстана снова начали активно предлагать ипотеку. Однако проценты по кредитам и разные дополнительные платежи теперь таковы, что обирают кредитора до последней нитки. Взяв ипотечный кредит, казахстанец будет теперь отдавать банку полную стоимость жилья каждые четыре-пять лет.
Так, один банк выдает кредит под 19-20 процентов. Это, так сказать, "базовая часть" его цены. Сразу после выдачи денег с вас возьмут еще 1,5 процента от суммы кредита "за рассмотрение", 0,5 процента - "за организацию", 1 процент - "за обналичивание". Кроме того, ежегодно банк будет "стричь" 0,5 процента "за ведение ссудного счета". Придется также потратиться на страхование покупаемой недвижимости и страхование жизни заемщика. Первоначальный взнос составит не менее трети необходимой суммы. Максимальный срок кредита не превышает 10 лет.
Другой банк, чтобы не пугать клиента большим процентом, разработал хитрую схему. Кредит на 10 лет тут предлагают всего за 14 процентов годовых. Комиссионный сбор тоже только один - 0,015 процента за ведение ссудного счета. Треть стоимости жилья вы должны внести сами. Но в подтверждение ваших намерений еще 15 процентов суммы займа надо положить на специальный депозитный счет в банке. Эти деньги будут направлены на погашение вашего займа вместе с последним платежом, то есть через 10 лет. Но процентов на этот депозит банк вам платить не будет, чем и возместит свою "невысокую" кредитную ставку.
Третий банк предлагает ипотеку минимум под 15,5 процента годовых. Кредит дается сроком до 20 лет. За выдачу денег наличными банк возьмет 1 процент от суммы, за оформление - 0,65 процента. Примерно 0,7 процента от суммы займа надо будет ежегодно вносить в качестве страховых выплат. Кроме того, потребуется оплатить стоимость оценки недвижимости.














Почта:janyzak@mail.ru
Тел.: +996777329784
© J.Janyzak, Kyrgyzstan